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          為小區業主謀福利,有效運轉的優質業委會長啥樣?

          2020年給小區每戶業主發放大米和面粉,2021年元宵節給小區每戶業主發了一張100元的購物卡。發福利的不是哪家單位也不是物業公司,而是安寧區陽光怡園小區業主委員會。用他們的話說:為業主謀福利,不只是送一袋面粉或一袋大米。

          收益來自哪里?怎么保持良性運轉?為小區業主謀福利,有效運轉的優質業委會長啥樣?記者帶您一起去陽光怡園小區看看。

          讓公共收益不再是“謎”

          今年30歲出頭的陳衛良是安寧區銀灘路街道陽光怡園小區業委會主任,在他看來,一個有效運轉的業委會要做的事情有很多。 

          說起小區物業的管理,家住安寧區陽光怡園小區的部分業主有說不完的煩惱:“之前,我們小區換了兩家物業公司,不管是開發商成立的物業公司還是競標入駐小區的物業公司,總的來說感覺管理不專業,收費還不便宜,服務也不到位,收什么費用也不和我們業主商量,收的費用都用在哪兒了,誰也不清楚。”

          業主們對物業管理或多或少都有一些意見,最主要的問題集中在:服務不到位、維權難,物業說怎么管業主就得遵照執行,沒有商量的余地。

          小區業主對原來物業公司多有怨言,向轄區街道報備后,于2015年8月成立了“銀灘路街道陽光怡園小區業主委員會”,在某央企供職的陳衛良,經過業主選舉擔任業主委員會主任。“上任后的第一件事就是找到相關單位了解小區維修資金的情況。因為小區規模比較大,小區公共區域維修很難。小區公共區域廣告收益是多少?這部分收益怎么用,用到哪里去了?對于這些,小區每一位業主都很關心,但一直以來都是個謎。”陳衛良說。

          陳衛良感慨,要當好這個業委會主任,光有熱情還不夠,還得有一定的專業技能。除此之外,小區內電梯、樓道、公共區域等位置的商業廣告收入也被全部用在了基礎設施的改善上。

          讓陳衛良引以為傲的是,如今小區內還新建了涼亭、圖書閱覽室、健身休閑廣場等,并對小區綠化進行了改造,這些都沒動用一分錢的維修資金,全部來自公共收益。“之前對于小區內公共區域的收益沒有看在眼里,自打擔任業委會主任后,詳細算下來還真是不可小覷,陽光怡園小區有12棟住宅樓,1921戶有6000多人,小區內公共區域一年的收益近25萬元。”

          公共收益收入支出分明

          陽光怡園小區公共區域一年的收益近25萬元,對于這部分收益的使用有明確的辦法,收益來自哪些項目,用于哪些項目,每年都要在小區公示欄里長時間公示,盡可能讓小區每一位業主看到。

          陳衛良說,隨著時間的推移,小區內諸如上水管爆管等事故頻頻發生,這些問題不但嚴重影響著業主的生活,而且還制約了小區其他各項工作的開展,牽制了業委會與物業公司的大量精力,浪費小區物業的大量資金。

          “多年來,業委會一方面通過不斷給物業公司打氣,穩定了人心;另一面積極協同物業公司共同應對各種問題,共同面對各種搶修任務,真正做到了重大問題早發現、早溝通、早解決。截至目前,業委會已經協同物業搶修小區上水管線兩次、地基塌陷數次、樓宇外墻皮排險數次、搶修消防管線數次、電梯機房防水搶修一次。業委會和物業共同努力,將對業主的影響降到了最低,使得業主生活較之前變得安穩許多。”業委會副主任魏鸚鸚說,2018年8月,搶修上水管線一項花費21萬元,這些資金都是從小區收益中支付的。

          據記者了解,自打小區業委會成立至今,業委會、物業及小區居民代表,由業委會和物業共同出資的方式,對小區故障率較高的多臺電梯進行了維修,更換了部分電梯的鋼絲繩及線纜、電器設備;對電梯機房頂防水進行了搶修,徹底解決了電梯因頂層漏雨導致停用的問題;對部分塌陷路面、破損石材進行了維修,提升了小區環境;對原本癱瘓的門禁系統進行了改造及更換。所以這些,維修費用主要從物業公司代管的停車場收費結余及部分公共收益中進行支出。

          由于小區供暖多年來一直存在著中、低區供暖質量沒有高區好,部分把頭房屋熱損耗大、熱計量跑數大、暖氣不熱的問題,從2019年起,業委會協同物業公司聘請專家多次對小區供暖系統進行把脈,至目前,已經通過更換循環泵等途徑逐步對暖氣系統進行了調整,2021年供暖結束后,將逐步對熱計量表進行校準更新,相信暖氣問題將得到有效改善。

          做業主放心的代言人

          成立小區業主委員會之初,業委會是維護物業、開發商的利益還是業主的權益,不少業主都心存疑慮。

          “小區內綠化帶里部分干死的樹木需要更換了!”陽光怡園小區業主通過微信群反映情況后,小區業委會及時組織物業公司、業主代表協商。業委會通過前期了解,查閱相關資料,走訪相關部門,并召開群眾議事會,向業主解釋問題產生的原因,得到業主理解,及時化解了業主與物業間的矛盾,然后組織物業、業主代表將小區綠化帶里干死的樹木及時進行了更換。

          “物業公司在服務業主時也有很多尷尬事。有些是房屋質量問題,需要開發商協調處理,還有些不屬于物業的服務范圍,有時候容易產生誤會和矛盾。”負責小區物業的甘肅英聯嘉業物業有限公司陽關怡園小區項目部經理劉梓先說,業委會成立后好多了,很多矛盾糾紛到物業之后,他們先和業委會溝通,通過他們再去與業主溝通。“2020年疫情防控期間,小區業委會籌資購買酒精、消毒液,連續幾天,業委會成員及物業人員上門為業主配送,實實在在的成效,真真切切的實惠,業主看在眼里、暖在心里,疑心也釋然了。”

          隨著小區業委會工作的不斷深入,建立健全檔案已經成為規范業委會履職的一個重要手段。2019年起,業委會逐步建立健全小區檔案,主要包括:小區現有的工程管理檔案、前期物業服務檔案、業委會工作檔案。通過建立健全小區檔案,增加了物業公司、業委會對小區的了解,提升了物業工程管理效能,明確了業委會的工作責任。

          “2020年春節期間,小區業委會給每戶業主發放面粉和大米,今年元宵節當天,向每戶業主發了一張100元的購物卡,雖然價值不大,但足以說明業委會在為業主實實在在辦事呢!”4號樓業主何云、7號樓一業主吳鴻霞、9號樓業主李莉芳說,自從小區成立業委會以來,小區公共區域收益定期公示,保障了業主的知情權;監督小區物業公司為業主做好服務,小區環境衛生好了,業主家有個突發事件,只要給物業打電話,短時間內就會派人上門了解,能解決的第一時間處理,解決不了的會同業委會想辦法處理。“業主們一下感覺有了主心骨,將小區的內部矛盾成功解決在了‘家門內’,大部分業主表示滿意。”

          “從為業主換來真金白銀的福利到維系小區穩定,從協調各方矛盾到業主‘自管’提升服務質量,在業委會有效運行的過程中,也折射出了小區自治的創新性構建。由此可見,一個好的業委會不是曇花一現、不可復制。”安寧區銀灘路街道陽光怡園小區業委會主任陳衛良說,他們將總結經驗,讓好的管理經驗在業委會“代代相傳”,使其良性循環。 

          蘭州日報社全媒體記者 滕效宏 文/圖/視頻

          責任編輯:駱隴霞

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